Cuando varios hermanos heredan un piso, tarde o temprano surge la decisión: venderlo o quedárselo. Si hay acuerdo, el proceso es sencillo. Si no lo hay, la situación puede complicarse. Esta guía te explica cómo funciona en ambos casos.
Requisitos para vender el piso heredado
Antes de poder vender, es necesario:
| Paso | Qué hace falta | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Aceptar la herencia | Escritura de aceptación ante notario | Sin plazo, pero IS en 6 meses |
| 2. Pagar el IS | Modelo 650 en la CCAA | 6 meses desde fallecimiento |
| 3. Inscribir en el Registro | Escritura sellada por Hacienda | Sin plazo legal |
| 4. Vender | Todos los copropietarios deben firmar | Cuando se acuerde |
¿Cuántos impuestos se pagan al vender?
Al vender el piso heredado, hay que pagar dos impuestos distintos:
1. IRPF por la ganancia patrimonial
La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. En los bienes heredados, el valor de adquisición es el valor declarado en el IS (no el valor original de compra del fallecido). Esto es una ventaja importante.
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000€ - 50.000€ | 21% |
| 50.000€ - 200.000€ | 23% |
| Más de 200.000€ | 27% |
Si el piso vendido era la vivienda habitual del vendedor y reinvierte el dinero en otra vivienda habitual, puede quedar exento de IRPF (art. 38 Ley 35/2006).
2. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo. Lo paga el vendedor. Importante: tras la STC 182/2021, si el suelo no ha subido de valor, no hay que pagarla. Si el valor real del suelo ha bajado, puedes optar por el método real para calcularla o no pagarla si no hay ganancia.
Si un hermano se niega a vender
Sin la firma de todos los copropietarios no se puede vender el piso. Pero tienes opciones:
- Negociación: intentar un acuerdo económico que convenza al hermano reticente
- Mediación: un mediador neutral en 2-4 meses por 500-2.000€
- Acción de división (art. 400 CC): el juez puede ordenar la venta en subasta — obtiene el 60-80% del valor de mercado
- Vender tu cuota: puedes vender tu parte proporcional a un tercero (con derecho de tanteo del hermano)
Cuándo se puede forzar la venta del piso heredado
Cualquier copropietario puede solicitar la división de la cosa común (artículo 400 del Código Civil). En el caso de una vivienda, como no se puede dividir físicamente, la división se materializa mediante la venta en pública subasta o el pago por uno de los hermanos al otro de su parte alícuota. Si no hay acuerdo extrajudicial, cualquier hermano puede iniciar un procedimiento judicial de división de cosa común ante el juzgado.
El procedimiento judicial de división de cosa común
Si uno de los hermanos se niega a vender o a negociar, el que quiere vender puede acudir al juzgado. El proceso comienza con una demanda de juicio ordinario de división de cosa común. El juez, si estima la demanda, acuerda la subasta judicial del bien. El dinero obtenido se reparte entre los hermanos según su cuota de propiedad. Este proceso puede durar entre 1 y 3 años y tiene costes de abogado, procurador y tasas judiciales.
Impuestos al vender el piso heredado entre hermanos
Cada hermano debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial generada por la venta. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (que en el caso de una herencia es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones). Además, hay que pagar la plusvalía municipal (IIVTNU) en el Ayuntamiento donde está el inmueble, calculada sobre el incremento del valor catastral desde la fecha de adquisición.
El riesgo de la subasta judicial: precios bajos
Cuando no hay acuerdo y el juez ordena la subasta del inmueble, el resultado suele ser un precio significativamente inferior al de mercado, en muchas ocasiones entre el 50% y el 70% del valor real. Esto se debe a que en las subastas judiciales hay menos compradores y más incertidumbre. Este resultado perjudica a todos los hermanos. Por eso, aunque la subasta sea el mecanismo legal disponible, en la práctica actúa como elemento disuasorio y muchos herederos prefieren llegar a un acuerdo extrajudicial antes que arriesgarse a una subasta.
