Cuando heredas un piso, además del Impuesto de Sucesiones tienes que pagar la plusvalía municipal — el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Pero desde 2021 hay una novedad fundamental: si el inmueble ha perdido valor, legalmente no tienes que pagarlo.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta que tú lo heredas. No grava el incremento del edificio, solo del suelo.
Es un impuesto municipal — lo gestiona y recauda el ayuntamiento donde está el inmueble, no la comunidad autónoma ni el Estado. Por eso el importe varía significativamente según el municipio: una misma plusvalía puede costar el doble en Madrid que en un municipio pequeño.
Quién paga la plusvalía al heredar
En las transmisiones por herencia, el obligado al pago es el heredero que recibe el inmueble (art. 106.1.b TRLRHL). A diferencia de las compraventas, donde el vendedor es quien paga, en herencias y donaciones el que recibe el bien es quien debe liquidar el impuesto.
Si el inmueble se adjudica a varios herederos, cada uno es responsable de la parte proporcional que le corresponde según su cuota hereditaria.
Cuánto se paga: los dos métodos de cálculo desde 2021
Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos y aplicar el que resulte más favorable para ti:
Método 1 — Objetivo (coeficientes del ayuntamiento)
Se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por un coeficiente que fija cada ayuntamiento según los años transcurridos. La fórmula es:
Cuota = Base imponible × Tipo impositivo (máx. 30%)
Método 2 — Real (incremento real de valor)
Se calcula sobre la diferencia real entre el valor de adquisición del fallecido y el valor de transmisión actual. Si esa diferencia es positiva, tributa. Si es negativa o cero, no hay plusvalía.
| Situación | Método recomendado | Resultado |
|---|---|---|
| El piso vale más que cuando lo compró el fallecido | Compara ambos — elige el menor | Pagas, pero el mínimo legal |
| El piso vale igual o menos | Método real | No pagas plusvalía |
| No tienes el valor de adquisición del fallecido | Método objetivo | Pagas según coeficientes del ayuntamiento |
Cuándo puedes no pagar la plusvalía: la STC 182/2021
El Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucional el sistema anterior de plusvalía porque obligaba a pagar aunque el terreno no hubiese aumentado de valor. Esta sentencia supuso un cambio radical.
Desde la reforma del RDL 26/2021 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2021), si el valor real del terreno no ha aumentado desde que el fallecido lo adquirió, no hay plusvalía que pagar.
Caso práctico: Tu padre compró un piso en 2007 (burbuja inmobiliaria) por 300.000€. Lo heredas en 2026 y vale 250.000€. El terreno no ha incrementado valor → plusvalía = 0€. Solo necesitas acreditar los valores de adquisición y transmisión (escrituras).
Para acreditar que no ha habido incremento necesitas:
- La escritura de compra original del fallecido (con el precio de adquisición)
- La escritura de herencia o valoración pericial del inmueble actual
- Presentar autoliquidación con cuota 0 ante el ayuntamiento
Plazo y dónde se paga
El plazo para liquidar la plusvalía en herencias es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento (art. 110.6 TRLRHL), prorrogables a 12 meses mediante solicitud al ayuntamiento dentro de los primeros 5 meses.
Se paga en el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble — no donde residía el fallecido ni donde viven los herederos. Si el piso está en Madrid, se liquida en el Ayuntamiento de Madrid; si está en Valencia, en el Ayuntamiento de Valencia.
⚠️ Atención: El plazo de plusvalía y el plazo del Impuesto de Sucesiones son ambos de 6 meses desde el fallecimiento, pero son impuestos distintos que se pagan a administraciones distintas. No confundas los trámites.
Diferencia entre plusvalía e Impuesto de Sucesiones
| Concepto | Plusvalía municipal | Impuesto de Sucesiones |
|---|---|---|
| Qué grava | Incremento valor terreno | Toda la herencia |
| A quién se paga | Ayuntamiento del inmueble | Comunidad autónoma del fallecido |
| Plazo | 6 meses (prorrogables 6) | 6 meses (prorrogables 6) |
| Quién paga | Heredero que recibe el piso | Cada heredero por su parte |
| Solo si hay inmueble | Sí — solo afecta a inmuebles urbanos | No — afecta a toda la herencia |
Cómo recurrirla si te han cobrado de más
Si pagaste la plusvalía antes de la reforma de 2021 y crees que no había incremento real de valor, puedes intentar reclamar, aunque el margen es limitado. La STC 182/2021 declaró que sus efectos no son retroactivos para liquidaciones firmes, salvo que:
- Hubieras presentado recurso administrativo antes de la sentencia (pendiente de resolución)
- La liquidación no fuera firme en la fecha de la sentencia
Si tienes una liquidación pendiente de recurso, consulta con un abogado especializado — hay posibilidades reales de éxito. Para liquidaciones ya firmes y consentidas, las posibilidades son mínimas.
Consulta también nuestros artículos sobre impuestos al vender una vivienda heredada y cómo heredar un piso paso a paso.
Conclusión: comprueba siempre si hay incremento real antes de pagar
Desde 2021, el primer paso antes de liquidar la plusvalía es comprobar si el terreno ha incrementado de valor. Si no lo ha hecho, legalmente no hay nada que pagar. Necesitas la escritura de compra original del fallecido y una valoración actual del inmueble. Si no tienes esa documentación, consulta con un abogado antes de autoliquidar.
