Vender una casa heredada es la opción que elige la mayoría de herederos, especialmente cuando son varios y necesitan liquidar la herencia. La venta tiene importantes consecuencias fiscales que conviene conocer con antelación.
Los dos impuestos de la venta
- IRPF: Por la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y valor de adquisición).
- Plusvalía municipal: Por el incremento del valor del suelo desde la herencia hasta la venta.
El IRPF: cómo se calcula la ganancia
Ganancia = Precio de venta neto − Valor de adquisición total
¿Cuál es el valor de adquisición de un inmueble heredado?
Esta es la clave: el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones más todos los gastos e impuestos de la herencia (impuesto de sucesiones pagado, notaría, registro, gestoría).
📊 Ejemplo: Inmueble valorado en herencia en 200.000€. Impuesto sucesiones pagado: 2.000€. Gastos notaría/registro: 1.500€. Valor de adquisición total: 203.500€. Venta 3 años después por 230.000€ (comisión agencia: 4.600€). Precio neto: 225.400€. Ganancia: 225.400 – 203.500 = 21.900€. IRPF ≈ 4.320€.
Tipos de IRPF sobre ganancias patrimoniales
| Ganancia patrimonial | Tipo impositivo |
|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.001€ – 50.000€ | 21% |
| 50.001€ – 200.000€ | 23% |
| 200.001€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Cuándo no hay que pagar IRPF
- Reinversión en vivienda habitual: Si el dinero se reinvierte en compra de nueva vivienda habitual en los 2 años siguientes, la ganancia puede estar exenta.
- Mayores de 65 años: Si el vendedor tiene más de 65 años y el inmueble era su vivienda habitual, ganancia exenta en su totalidad.
- Sin ganancia: Si el precio de venta (neto de gastos) no supera el valor de adquisición, no hay ganancia y no hay IRPF.
Estrategias para minimizar el IRPF
- Valorar correctamente al heredar: Un valor de adquisición más alto en la herencia reduce la ganancia futura. Declara el valor real de mercado.
- Incluir todos los gastos: Impuesto de sucesiones, notaría, registro, gestoría de la herencia — todos son deducibles.
- Gastos de la venta: Comisión de la agencia, certificado energético, IBI del año de venta (parte proporcional) — todos deducibles del precio de venta.