Vender una casa heredada implica pagar dos impuestos distintos que mucha gente confunde: el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Te explicamos cuánto pagas realmente y cómo reducirlo legalmente.
IRPF: impuesto sobre la ganancia patrimonial
Cuando vendes una casa heredada, el IRPF grava la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición (el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones).
Los tipos del ahorro aplicables en 2026 son:
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000€ – 50.000€ | 21% |
| 50.000€ – 200.000€ | 23% |
| 200.000€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta que tú lo vendes. Se paga al ayuntamiento en los 30 días siguientes a la venta.
Desde 2021, si puedes demostrar que el valor del suelo no ha aumentado o ha bajado, puedes quedar exento de este impuesto.
Ejemplo real de cálculo
Caso: heredas un piso valorado en 200.000€ en el impuesto de sucesiones. Lo vendes por 230.000€ dos años después.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 230.000€ |
| Valor adquisición (declarado en sucesiones) | 200.000€ |
| Ganancia patrimonial | 30.000€ |
| IRPF (19% primeros 6.000€ + 21% resto) | ~5.880€ |
| Plusvalía municipal (estimada) | ~2.000-5.000€ |
| Total impuestos aproximado | ~8.000-11.000€ |
Cómo reducir los impuestos al vender una casa heredada
- Declarar el valor real en sucesiones: si declaras un valor bajo en sucesiones, la ganancia en la venta será mayor. Es mejor declarar el valor de mercado real.
- Descontar gastos: los gastos de la herencia (notaría, registro, impuesto de sucesiones) pueden sumarse al valor de adquisición, reduciendo la ganancia.
- Reinversión en vivienda habitual: si eres mayor de 65 años o reinviertes en vivienda habitual, puedes quedar exento del IRPF.
Exenciones y casos especiales
- Mayores de 65 años: exentos del IRPF si venden su vivienda habitual
- Personas en situación de dependencia: exentas del IRPF por transmisión de vivienda habitual
- Plusvalía sin ganancia: si el valor del suelo no ha aumentado, puedes evitar la plusvalía municipal
IRPF: la ganancia patrimonial al vender la vivienda heredada
Cuando vendes una vivienda heredada debes declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial. El cálculo es: precio de venta menos valor de adquisición. El valor de adquisición en una herencia es el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones más los gastos e impuestos pagados al heredar (notaría, registro, IS). Si vendiste por más de lo que declaraste al heredar, pagas el 19-23% sobre la diferencia (tipo en función del importe).
Plusvalía municipal: el impuesto del Ayuntamiento
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) grava el incremento del valor catastral del suelo desde la adquisición hasta la venta. Al heredar, se paga plusvalía por el tiempo transcurrido desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su muerte. Al vender, se paga por el tiempo desde la herencia hasta la venta. Desde la sentencia del TC de 2021, si no ha habido incremento real de valor, puedes impugnar la plusvalía.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si la vivienda heredada era tu residencia habitual durante al menos tres años consecutivos antes de la venta, la ganancia patrimonial está exenta del IRPF. También existe exención si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual. Además, puedes reinvertir el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes para beneficiarte de la exención por reinversión.
Gastos deducibles al calcular la ganancia
Para calcular la ganancia patrimonial puedes deducir todos los gastos relacionados con la venta: comisión de la agencia inmobiliaria, gastos notariales, plusvalía municipal pagada, IBI del año de la venta y cualquier inversión en mejoras realizadas durante tu propiedad. Los gastos de reparación ordinaria no son deducibles; solo las mejoras que aumenten el valor del inmueble o prolonguen su vida útil.
