Cuando heredas la nuda propiedad de un piso eres el dueño legal, pero no puedes vivir en él, alquilarlo ni venderlo sin el consentimiento del usufructuario. Una situación frecuente que genera mucha confusión.
Qué es exactamente la nuda propiedad
La plena propiedad se divide en dos derechos:
- Usufructo: derecho a usar, disfrutar y percibir rentas del bien
- Nuda propiedad: titularidad jurídica sin poder usar el bien mientras dure el usufructo
En herencias esto ocurre cuando el fallecido deja el usufructo al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos. Los hijos son dueños legales pero la madre puede vivir en el piso mientras viva.
Cómo se calcula el valor fiscal
Usufructo = (89 − edad usufructuario)% del valor pleno — mín. 10%
| Edad usufructuario | % Usufructo | % Nuda propiedad | Piso 300.000€ |
|---|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% | 213.000€ |
| 70 años | 19% | 81% | 243.000€ |
| 80 años | 10% (mín.) | 90% | 270.000€ |
Qué puedes y no puedes hacer como nudo propietario
Cuándo consolidas la plena propiedad
La consolidación ocurre automáticamente cuando se extingue el usufructo — principalmente por fallecimiento del usufructuario. También por renuncia expresa o conmutación. Conviene inscribir el cambio en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede vender la nuda propiedad?
Sí, puedes vender tu nuda propiedad a un tercero sin el consentimiento del usufructuario. El comprador adquiere la titularidad con el usufructo vigente y consolidará la plena propiedad cuando fallezca el usufructuario.
Qué es la nuda propiedad y el usufructo en una herencia
Cuando fallece uno de los cónyuges, el superviviente no suele heredar la plena propiedad de los bienes. Lo más habitual según el Código Civil es que el cónyuge viudo reciba el usufructo (el derecho a usar y disfrutar los bienes) mientras que los hijos reciben la nuda propiedad (la titularidad del bien sin el derecho de uso). Al fallecer el usufructuario, la nuda propiedad y el usufructo se consolidan automáticamente en los hijos, que pasan a tener la plena propiedad.
Cómo se calcula el valor del usufructo del cónyuge
El valor fiscal del usufructo vitalicio se calcula aplicando la fórmula: 89 menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10%. Por ejemplo, si el cónyuge tiene 70 años, el valor del usufructo es del 19% del valor del bien. A efectos del Impuesto de Sucesiones, los hijos (nudos propietarios) solo tributan por el valor de la nuda propiedad, que es el complementario al del usufructo.
Fiscalidad al consolidarse el dominio
Cuando fallece el usufructuario y los nudos propietarios consolidan el dominio, deben tributar nuevamente por Impuesto de Sucesiones. La base imponible es el valor del usufructo en el momento del fallecimiento del usufructuario, calculado con la misma fórmula pero con su edad actual. Este segundo pago sorprende a muchos herederos que desconocen que la consolidación del dominio tiene carga fiscal.
¿Se puede vender la nuda propiedad?
Sí, el nudo propietario puede vender su nuda propiedad a un tercero, pero el usufructuario mantiene su derecho de uso intacto. El comprador adquiere la nuda propiedad sabiendo que no podrá usar el bien hasta que el usufructo se extinga. El precio de la nuda propiedad en el mercado es lógicamente inferior al de la plena propiedad, en función de la edad del usufructuario: cuanto más joven sea el usufructuario, menos vale la nuda propiedad porque tardará más en consolidarse.
