Donar un piso a un hijo es una de las operaciones más frecuentes de planificación patrimonial. Sin embargo, tiene una factura fiscal que muchos desconocen y que puede resultar muy significativa según la comunidad autónoma.
Impuestos que genera la donación de un piso
La donación de un inmueble genera tres impuestos distintos que deben liquidarse:
1. Impuesto de Donaciones (lo paga el hijo)
Tributa en la CCAA de residencia del donatario (el hijo que recibe). La tarifa es la misma que para herencias, pero las bonificaciones pueden ser distintas.
2. Plusvalía Municipal (la paga el donante)
A diferencia de las herencias (donde la paga el heredero), en las donaciones la plusvalía municipal la paga el donante. Esto es frecuentemente olvidado.
3. IRPF del donante (si hay ganancia patrimonial)
Si el valor de donación es superior al valor de adquisición del inmueble, el donante tiene una ganancia patrimonial que debe declarar en su IRPF. Esto también sorprende a mucha gente.
🚨 El triple golpe fiscal: Al donar un piso, el donante puede pagar plusvalía municipal + IRPF por la ganancia, y el donatario paga el impuesto de donaciones. En algunos casos, los impuestos totales pueden superar el 30% del valor del inmueble.
Ejemplo: padre dona piso de 300.000€ a su hijo en Cataluña
| Concepto | Quién paga | Importe estimado |
|---|
| Impuesto de Donaciones (hijo) | Hijo | ≈ 15.000 – 25.000€ |
| Plusvalía municipal (padre) | Padre | ≈ 3.000 – 8.000€ |
| IRPF por ganancia patrimonial (padre) | Padre | ≈ 0 – 30.000€ (depende del precio de compra) |
| Coste total orientativo | | 18.000 – 63.000€ |
Estrategia para optimizar la donación
- Donación con reserva de usufructo: El padre dona solo la nuda propiedad, tributando solo por ese valor (menor). Al fallecimiento, el usufructo se consolida sin coste adicional.
- CCAA con máximas bonificaciones: Donar en Madrid o Andalucía reduce el impuesto de donaciones casi a cero para hijos.
- Escalonamiento en el tiempo: Si se pueden hacer varias donaciones en distintos años, pueden aprovecharse mínimos y reducciones repetidamente.
- Comparar con herencia: En muchos casos la herencia es fiscalmente más eficiente. Calcular siempre las dos opciones antes de decidir.