Donar un piso a los hijos en vida es una decisión que muchas familias toman para adelantar la herencia o evitar conflictos futuros. Pero antes de firmar ante notario, conviene conocer los impuestos reales que genera tanto para el que dona como para el que recibe.
Qué impuestos genera donar un piso a un hijo
Donar un piso genera dos impuestos distintos que afectan a personas distintas:
- El donante (padre/madre) paga IRPF — la donación se considera una transmisión patrimonial y genera una ganancia o pérdida patrimonial que tributa en la declaración de la renta
- El receptor (hijo) paga el Impuesto de Donaciones — es el equivalente al Impuesto de Sucesiones pero para donaciones en vida
Este es el punto que más gente desconoce: el padre que dona un piso tiene que pagar IRPF, aunque no reciba ningún dinero a cambio. Es una de las razones por las que en muchos casos la herencia resulta fiscalmente más ventajosa que la donación.
IRPF del donante: el impuesto que nadie espera
Según el artículo 33 de la Ley 35/2006 del IRPF, la donación de un inmueble genera una ganancia patrimonial para el donante calculada como la diferencia entre:
- Valor de transmisión: el valor de mercado del piso en el momento de la donación
- Valor de adquisición: el precio que pagó el donante cuando compró el piso, más gastos e inversiones de mejora
Esa ganancia tributa en el IRPF a los tipos de las rentas del ahorro:
| Ganancia patrimonial | Tipo IRPF 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000€ | 19% |
| 6.000€ - 50.000€ | 21% |
| 50.000€ - 200.000€ | 23% |
| Más de 200.000€ | 27% |
⚠️ Ejemplo: Padre compró un piso en 2000 por 100.000€. Ahora vale 300.000€. Si lo dona a su hijo, tiene una ganancia de 200.000€ y pagará ~47.000€ de IRPF, aunque no haya recibido ni un euro.
Impuesto de Donaciones del hijo: depende de la comunidad autónoma
El hijo que recibe el piso donado paga el Impuesto de Donaciones. La clave es que este impuesto se gestiona en la comunidad autónoma de residencia del receptor (el hijo), no del donante. Esto es diferente al Impuesto de Sucesiones, que depende de la residencia del fallecido.
Cuánto paga el hijo por la donación según la comunidad autónoma
| Comunidad (del receptor) | Tributación donación piso |
|---|---|
| Madrid | Bonificación 99% — casi cero |
| Andalucía | Bonificación 99% — casi cero |
| Canarias | Bonificación 99,9% — casi cero |
| Cataluña | Escala autonómica — puede ser alto |
| Comunitat Valenciana | Bonificación 75% — moderado |
| Resto | Variable — consulta tu comunidad |
¿Conviene más donar en vida o heredar?
La comparación depende principalmente del IRPF del donante:
- Si el piso se ha revalorizado mucho, la donación puede generar una factura de IRPF muy alta para el padre
- Cuando el padre fallece y los hijos heredan, NO hay ganancia patrimonial en IRPF — solo el Impuesto de Sucesiones
- En comunidades con bonificación del 99% (Madrid, Andalucía), la herencia suele ser más ventajosa que la donación porque el IS es casi cero y no hay IRPF
La donación puede tener sentido cuando el piso no se ha revalorizado (ganancia de IRPF mínima) o cuando hay razones no fiscales para hacer la transmisión en vida.
Reducción especial para la vivienda habitual
Cuando se dona la vivienda habitual del donante a los hijos, el artículo 20.2.c de la Ley 29/1987 permite aplicar una reducción del 95% en la base imponible del Impuesto de Donaciones (para el receptor). Esta reducción estatal es independiente de las bonificaciones autonómicas.
Requisito principal: el receptor debe mantener la vivienda durante al menos 10 años (en algunas comunidades el plazo varía). Si la vende antes, pierde la reducción y debe pagar el impuesto con intereses de demora.
