La reducción por vivienda habitual es la más importante del impuesto de sucesiones cuando hay inmuebles en la herencia. Puede suponer un ahorro de decenas de miles de euros en la factura fiscal. Pero tiene requisitos estrictos que deben cumplirse.
¿En qué consiste?
Una reducción del 95% sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido. Solo tributa el 5% del valor del inmueble, quedando exento el 95% restante. La normativa estatal limita esta reducción a 122.606€ por heredero, aunque muchas comunidades autónomas amplían este límite.
¿Quién puede aplicarla?
- El cónyuge del fallecido
- Los descendientes (hijos, nietos...)
- Los ascendientes (padres, abuelos...)
- Los colaterales mayores de 65 años que hubieran convivido con el fallecido durante los 2 años anteriores a su muerte
Requisito del inmueble: que sea la vivienda habitual
El inmueble debe haber sido el lugar de residencia habitual y permanente del fallecido. Se acepta que hubiera abandonado la vivienda por necesidad de ingresar en una residencia de mayores, siempre que no la hubiera transmitido.
El requisito de los 10 años: la trampa más importante
El heredero que aplica la reducción no puede vender, donar ni transmitir el inmueble durante los 10 años siguientes a la herencia. Si lo hace:
- Pierde la reducción retroactivamente
- Debe pagar el impuesto que no pagó en su momento
- Más los intereses de demora correspondientes
Límites por Comunidad Autónoma
| Comunidad | Límite máximo de reducción |
|---|---|
| Normativa estatal | 122.606€ por heredero |
| Cataluña | 500.000€ por heredero |
| Galicia | 600.000€ por heredero |
| Valencia | 150.000€ por heredero |
| Madrid | Sin límite (pero bonif. 99% hace que sea poco relevante) |
La reducción del 95%: cómo funciona
La normativa estatal permite reducir el 95% del valor de la vivienda habitual del fallecido en la base imponible del Impuesto de Sucesiones, con un límite de 122.606€ por heredero.
Requisitos imprescindibles
- El inmueble debe ser la vivienda habitual del fallecido (empadronamiento y uso efectivo).
- El heredero debe pertenecer al Grupo I o II, o ser pariente colateral mayor de 65 años que hubiera convivido 2 años antes.
- El heredero debe mantener la vivienda 10 años. Si vende antes, pierde la reducción y paga el impuesto con intereses.
Ahorro real con la reducción
Vivienda de 250.000€, dos hijos (125.000€ c/u): sin reducción la cuota sería de 20.000-30.000€ cada uno. Con reducción del 95%: base residual de solo ~2.400€, cuota ~180€. Un ahorro enorme.
Las comunidades autónomas pueden mejorarla
Muchas comunidades autónomas amplían el límite o el porcentaje. En Cataluña, donde no hay bonificación general, la reducción del 95% es especialmente valiosa.
Más preguntas frecuentes
¿El límite de 122.606€ es por heredero o por vivienda?
Por heredero. Con tres hijos cada uno puede aplicar la reducción hasta ese límite sobre su parte.
¿Puedo alquilar la vivienda durante los 10 años?
La mayoría de comunidades autónomas lo permiten siempre que no se venda. El requisito es mantenerla en el patrimonio.
¿Y si la vivienda tiene hipoteca?
La reducción se aplica sobre el valor neto (valor del inmueble menos hipoteca pendiente).
¿Aplica también a la pareja de hecho?
En comunidades autónomas que la equiparan al cónyuge (Madrid, Andalucía, Cataluña) sí. En las que no, la pareja de hecho no puede beneficiarse.
Qué considera Hacienda "vivienda habitual": más allá del empadronamiento
El empadronamiento es el indicador más simple de la residencia habitual, pero Hacienda no se limita a él. En una inspección o comprobación, pueden valorarse:
- Consumos de suministros: facturas de luz, agua, gas con consumos coherentes con la habitación efectiva del piso.
- Asistencia médica: médico de cabecera y especialistas en el mismo municipio.
- Compras habituales: extractos bancarios con cargos en comercios del barrio.
- Declaración del IRPF: que el domicilio fiscal coincida con la vivienda en cuestión.
- Correspondencia y notificaciones: que las comunicaciones oficiales llegaran a esa dirección.
Si el fallecido vivía en un piso pero estaba empadronado en otro (situación irregular pero frecuente), puede haber problemas para acreditar cuál era realmente su vivienda habitual.
Herencia con varios inmuebles: cuál aplica la reducción
Si el fallecido tenía varios inmuebles, la reducción del 95% solo aplica a la vivienda habitual. Los demás inmuebles (segunda residencia, pisos en alquiler, locales) no se benefician de esta reducción específica, aunque pueden beneficiarse de otras (empresa familiar si es un local arrendado con actividad empresarial).
Si en la herencia hay tanto la vivienda habitual como otros inmuebles, la estructura del reparto puede optimizarse fiscalmente asignando la vivienda habitual a los herederos que apliquen la reducción del 95% y los demás bienes de otra forma.
Impacto de la reducción en las comunidades autónomas: comparativa
| comunidades autónomas | Límite de la reducción | Porcentaje |
|---|---|---|
| Normativa estatal | 122.606€ por heredero | 95% |
| Cataluña | 500.000€ por heredero | 95% |
| Andalucía | Sin límite (con bonif. 99%) | 99% |
| Madrid | Sin límite (con bonif. 99%) | 99% |
| Galicia | 600.000€ por heredero | 95% |
Conclusión: la reducción existe pero hay que mantenerla
La reducción del 95% sobre la vivienda habitual es un beneficio fiscal muy significativo, pero viene con una obligación: mantener la vivienda durante el período exigido por cada comunidad autónoma. Venderla antes implica perder la reducción y pagar la diferencia con intereses de demora. Planifica cualquier venta antes de ejecutarla.
